《齊魯晚報》青建海蔚廣場或可成為借鑒模式
在2009年12月25日的經濟工作會議上，濟南市明確提出要強力推進城市綜合體建設。會上提出的16個城市綜合體項目總用地面積30多平方公里，總投資4000多億元，總建筑面積7000多萬平方米。此外，城市不斷發展也使得一些傳統商業地產項目不斷問世，濟南市商業地產呈現井噴態勢。
但是，如此眾多的商業地產項目如何進行差別定位、科學運營，真正實現盈利卻成為許多人撓頭的問題。作為濟南綜合商業開發的先行者之一，海蔚廣場的經驗或可為濟南商業地產開發提供借鑒。
現狀：經營紅火已成典范
4月27日，一場周年店慶在海蔚廣場天天淘寶街上演。盡管是周二工作日，海蔚廣場依然人頭攢動，一派繁華。楊麗(化名)在天天淘寶街有一個面積約10平方米的女裝店，她告訴記者：“從淘寶街開業我就在這了，進貨花了一萬多，裝修一萬多，加上租金、綜合管理費等，不到五萬元錢我的小店開張了，一天五六百的毛利很正常。”
紅火的生意也讓商鋪產權業主的租金有了保障。“現在每個月5號都可以準時到賬。有錢收當然好，最重要的是從不拖欠”，商鋪業主劉先生說。
盡管依然處于艱苦的市場培育期，但是良好的經營已經讓海蔚廣場成為濟南商業地產成功的典范之一，現在天天淘寶街的運營方濟南世紀海蔚商貿有限公司需要頻繁接待業內同行的到訪，泉城路一家商業項目也在與商貿公司洽談經營合作。
記者碰巧遇見一位前來取經的開發商代表，他說：“在濟南除了整體引入大型百貨的商業地產，其他模式運營成功的案例太少了。像海蔚這種經歷過停業又短時間內成功重新運作的商業地產更是鳳毛麟角，我們可以學習的地方太多了。”
曾經：“死局”里的爛攤子
坐擁洪樓黃金商圈，面臨黃金商街花園路，海蔚廣場是個不折不扣的“金娃娃”，但是由于錯誤的選擇了杰森實業作為運營商，海蔚置業決定接管自主經營海蔚廣場時，這個“金娃娃”已經變得燙手。
杰森實業在運營海蔚廣場時對商場的定位出現問題，業態過于單一，80%的商戶經營服裝；迫于返還租金壓力，商場在準備不充分的情況下倉促開業；開業后商場管理極為混亂；最終海蔚商場的第一次經營以失敗告終。
而2007年海蔚廣場第一次經營失敗時的市場大環境也相當惡劣，稱之為“死局”并不為過。無論經營業態如何，從2003年開始建設的商業地產在當時鮮有成功案例。商業定位不準確，運營缺乏經驗，成為當時商業地產的通病。海蔚廣場、泉城路萬達廣場等為數不多的現在已走出困境，但是更多的依然經營慘淡。
奮起：差別定位，強勢突圍
接管之后，海蔚置業第一件事便是出資墊付杰森公司拖欠業主的租金。這使得海蔚置業得到了業主的大力支持，也讓海蔚廣場之后的成功有了先決條件，統一的經營權。而先前銀座商場談妥入駐協議，使海蔚廣場成功有了另一個必備條件，大型百貨商場對整個項目商業甚至區域商業的拉動。
如此以來，其他部分的定位就至關重要。“首先不能做高端，競爭不過銀座、貴和；其次做品牌也有難度，泉城路依然是首選；海蔚只能借力銀座、大潤發，走主題商場的道路”，上述負責人表示。
綜合全國商業地產經驗，自行研究創新，最終商場定位為體驗式購物室內步行街的。這次定位主題更加明確，潮流、動漫、時尚；業態更加豐富，包含影院、電玩、飲食、商場等，商場被命名為“天天淘寶街”。
隨后的招商與運營證明海蔚廣場的再次定位是正確的。洪樓銀座開業半年后，室內商業街招商條件成熟，同時商貿公司開出了第一年免租三個月的優惠條件，不到一個月時間就已經滿鋪，2009年4月27日，天天淘寶街開業。
經驗：運營是成功關鍵
而作為綜合商業的先行者，海蔚置業對海蔚廣場的經營不僅在提升區域商業價值，也為區域內的后續商業項目提供了借鑒。省城一位從事商業地產多年的李先生說：“海蔚廣場的成功對濟南商業地產來說是強心劑，他一波三折、從死到生的過程對全國商業地產的發展都提供了寶貴經驗。”
他認為商業地產失敗的原因是多方面的，選址屬于先天條件，而運營則是后天成長。在運營方面，商業地產具有明顯地域特征，許多外來經驗并不一定適合本地，許多商業地產就是照搬照抄最后走向失敗；而且養鋪是一個痛苦的過程，很多開發商實力有限，不能持續投入，這也是失敗的原因之一。
總結海蔚的經驗教訓，李先生認為海蔚的成功最少有三個條件，首先是客觀分析自身條件科學定位；其次是舍得投入，擔得起責任，商場的二次裝修，招商宣傳，組建專業商業運營團隊，甚至自掏腰包每月按時支付業主租金，海蔚該花的錢一分都沒少；第三是專業運營，海蔚廣場有一支專業的商業運營團隊，而且在運營管理上舍得投入，1萬平米每年管理費用和宣傳費用超過400萬，這絕無僅有。
海蔚廣場運營走上正軌，也使得山東海蔚置業有限公司有精力進行新項目的開發。據了解，公司正在洽談幾塊大宗土地，其中不乏城市綜合體類項目。
李先生同時表示，海蔚廣場四年來的起起伏伏，為海蔚置業的商業運作提供了寶貴的經驗，有先前的失敗也有后來的成功；同時還為日后商業發展提供了團隊儲備。更重要的是四年的不斷探索與發展為海蔚置業做了一個證明，證明海蔚置業是一家有足夠的責任和能力帶動區域發展的開發商。
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